Vorfälligkeitsentschädigung für eine nicht ausbezahlte Hypothek nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts durch den Kanton

Ein Ehepaar schloss einen notariell beurkundeten Kaufvertrag für eine Villa mit einem Preis von über 2 Millionen CHF ab und unterzeichnete für die Finanzierung des Kaufs mit der Bank einen Hypothekarvertrag über 1,8 Mio. CHF. Der Kanton übte danach sein gesetzliches Vorkaufsrecht zu einem deutlich tieferen Preis aus, so dass der Immobilienkauf scheiterte. Die abgeschlossene Hypothek konnte nicht ausbezahlt werden. Die Bank forderte von den Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 50’000 CHF. Die Kunden wandten sich an den Ombudsman und machten eine Falschberatung durch die Bank geltend. Nach Prüfung der Unterlagen und Vermittlung durch den Ombudsman einigten sich die Parteien auf eine Reduktion der Vorfälligkeitsentschädigung auf die Hälfte des geltend gemachten Betrags.

Die Kunden hatten im September 2022 einen Vertrag für den Erwerb einer Liegenschaft notariell beglaubigen lassen. Der Kaufpreis betrug über 2 Millionen CHF. Zur Finanzierung der Immobilie schlossen sie mit der Bank nach einem Beratungsgespräch eine Hypothek über 1,8 Millionen CHF ab, die in fünf Tranchen aufgeteilt war. Vier dieser Tranchen waren Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, eine Tranche war als Saron-Hypothek ausgestaltet.

Im Kaufvertrag war ausdrücklich auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Kantons hingewiesen worden. Vor dem Vollzug des Kaufvertrags teilte der Kanton dem Verkäufer und den Kunden mit, dass er das Vorkaufsrecht zu einem Preis von 1,6 Millionen CHF ausüben werde. Der Verkäufer der Liegenschaft erhob dagegen Beschwerde, diese wurde jedoch vom zuständigen Gericht abgewiesen. Aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kanton war es den Kunden unmöglich, den geplanten Immobilienerwerb abzuschliessen.

Trotz dieser Entwicklung bestand die Bank darauf, dass die Kunden ihre vertraglichen Verpflichtungen aus dem Hypothekarvertrag erfüllen müssen. Da dies nicht möglich war, belastete sie das Konto der Kunden mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 50’000 CHF. Die Kunden, vertreten durch einen Anwalt, waren der Ansicht, dass es ihnen aus Gründen, die ausserhalb ihrer Kontrolle lagen, unmöglich gewesen sei, die Verpflichtungen aus dem Hypothekarvertrag zu erfüllen. Sie machten zudem geltend, von der Bank unzureichend über die Konsequenzen einer allfälligen Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts beraten worden zu sein. Die Kunden wandten sich an den Kanton mit der Bitte um Entschädigung für die finanziellen Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Kanton erklärte sich bereit, einen Teil der entstandenen Kosten zu übernehmen, jedoch nicht die von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung. In Bezug auf diese verwies er die Kunden an die Bank.

Da die Parteien zu keiner Einigung gelangten und der Streit so weit eskalierte, dass die Bank die gesamte Kundenbeziehung kündigte und weitere Gespräche mit den Kunden verweigerte, reichten diese eine Beschwerde beim Ombudsman ein. Die Bank leitete gegen die Kunden ein Betreibungsverfahren ein. Die Kunden erhoben gegen die Betreibung Rechtsvorschlag.

Der Ombudsman bat die Kunden in einem ersten Schritt, das Dossier zu ergänzen und zusätzliche Unterlagen einzureichen, insbesondere zur geltend gemachten Falschberatung. Nachdem die Kunden die verlangten Informationen geliefert hatten, gelangte der Ombudsman mit Fragen an die Bank.

In ihrer Stellungnahme gegenüber dem Ombudsman vertrat die Bank die Auffassung, dass die Informationspflicht über die möglichen Konsequenzen des Vorkaufsrechts beim Notar liege und sie alle ihre Verpflichtungen aus dem Hypothekarvertrag vollumfänglich erfüllt habe. Die Bank betonte, dass die Kunden die Zinssätze hätten fixieren wollen, da sie steigende Zinsen befürchtet hatten. Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts habe die Bank den Kunden die Möglichkeit eingeräumt, die Hypothek auf eine andere geeignete Liegenschaft zu übertragen. Die Bank wies darauf hin, dass basierend auf den Hypothekarverträgen eigentlich eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 100’000 CHF geschuldet gewesen wäre, welche auch ihre Zinsmarge enthalten hätte. Sie habe die Entschädigung jedoch bereits auf rund 50’000 CHF reduziert, was lediglich die Kosten für die Auflösung der Refinanzierung ohne Marge abdecke.

Der Ombudsman prüfte die von beiden Parteien eingereichten Unterlagen und Argumente. Er stellte fest, dass das Dossier nur wenige und zudem widersprüchliche konkrete Informationen zur Beratungssituation enthielt. Gleichzeitig war erkennbar, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für beide Seiten eine aussergewöhnliche und unerwartete Situation darstellte. Der Kanton hatte sich zwar bereits vor Jahren per Gesetz das Recht eingeräumt, für Liegenschaften in bestimmten Zonen bei einem Verkauf ein Vorkaufsrecht auszuüben. In der Vergangenheit hatte er jedoch kaum davon Gebrauch gemacht. Der Ombudsman teilte grundsätzlich die Ansicht der Bank, dass es primär die Pflicht des Notars gewesen wäre, die Kunden über die Konsequenzen der Ausübung des Vorkaufsrechts zu informieren. Bei der Vergabe von Krediten gibt es keine umfassende Beratungspflicht. Unter den konkreten Umständen hätte er jedoch von der Bank als professionelle Partei des Vertragsverhältnisses erwartet, die Kunden auf die Konsequenzen der Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Abschluss von Hypotheken mit festen Laufzeiten aufmerksam zu machen. Er vermittelte zwischen den Parteien mit dem Ziel, eine pragmatische Lösung zu finden.

Im Rahmen der Vermittlungsgespräche offerierte die Bank schliesslich eine weitere Reduktion der Forderung auf 25’000 CHF. Die Bank erklärte sich bereit, nach Zahlung dieses Betrags die Betreibung gegen die Kunden zurückzuziehen und deren Löschung im Register der Betreibungsbehörde zu veranlassen. Zudem signalisierte die Bank Gesprächsbereitschaft in Bezug auf eine allfällige Weiterführung der Kundenbeziehung, wobei sie diesbezüglich keine feste Verpflichtung eingehen wollte.

Die Kunden akzeptierten dieses Angebot. Der Ombudsman fasste die Einigung in einer Einverständniserklärung zusammen, welche von den Kunden unterzeichnet wurde. Mit der Zahlung von 25’000 CHF durch die Kunden und dem Rückzug der Betreibung durch die Bank wurde der Fall abgeschlossen. Die Parteien führten danach auch Gespräche über die Fortführung der Kundenbeziehung.