Verweigerte Übertragung einer laufenden Festhypothek auf die Käufer der Liegenschaft

Die Kunden hatten im Rahmen einer Erbteilung eine Liegenschaft übernommen, die seit Jahren bei derselben Bank finanziert war. In der Folge schlossen sie mehrere langfristige Festhypotheken ab. Nach Darstellung der Kunden hatte die Bank zugesichert, dass diese Hypotheken bei einem späteren Verkauf von einem Käufer mit ausreichender Bonität übernommen werden könnten. Als die Liegenschaft veräussert werden sollte, kam es aus Sicht der Kunden aufgrund des Verhaltens der Bank nicht zu einer solchen Übernahme. Die Bank verlangte daraufhin eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kunden hielten diese Forderung für unbegründet und wandten sich erfolglos an die Bank. Der Ombudsman nahm sich der Angelegenheit an und leitete ein Vermittlungsverfahren ein. In der Folge kam es zu Gesprächen zwischen der Bank und den Kunden, die in einer einvernehmlichen Lösung mündeten. Die Bank reduzierte die Vorfälligkeitsentschädigung um die Hälfte. Die Kunden erklärten sich mit diesem Ergebnis zufrieden und sahen ihre Interessen angemessen berücksichtigt.

Die Kunden hatten im Rahmen einer Erbteilung eine Liegenschaft übernommen, welche bereits seit vielen Jahren durch Festhypotheken bei derselben Bank finanziert gewesen war. Nach der Übernahme führten sie die Finanzierung weiter und schlossen ihrerseits im Laufe der Zeit mehrere langjährige Festhypotheken ab. Nach ihrer Darstellung hatte die Bank ihnen dabei jeweils in Aussicht gestellt, dass diese Hypotheken im Falle eines späteren Verkaufs der Liegenschaft von einem Käufer mit genügender Bonität übernommen werden könnten.

Als sich einige Zeit später die Gelegenheit ergab, die Liegenschaft zu veräussern, suchten die Kunden einen Käufer, der bereit und finanziell in der Lage gewesen wäre, die bestehenden Hypotheken zu übernehmen. Aus Sicht der Kunden scheiterte dieses Vorhaben jedoch nicht an der Bonität des Käufers, sondern am Verhalten der Bank. Diese habe die Übernahme faktisch verunmöglicht. Sie habe das Kreditgesuch der Käufer nicht beförderlich bearbeitet und ihnen zu verstehen gegeben, sie würde ihnen bei einer positiven Beurteilung des Gesuchs lediglich eine Neuhypothek gewähren. Eine Übernahme der Festhypothek der Verkäufer komme nicht in Frage. Diese müssten ohnehin eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

In der Folge waren die Käufer nicht mehr bereit, die Finanzierung bei der Bank der Verkäufer weiterzuverfolgen und wandten sich an eine andere Bank, welche ihnen die gewünschte Hypothek problemlos gewährte. Die Bank der Verkäufer verlangte von den Kunden bei Auflösung der Festhypotheken eine Vorfälligkeitsentschädigung in erheblicher Höhe. Die Kunden stellten sich auf den Standpunkt, dass eine solche Entschädigung nicht geschuldet sei, da ihnen zuvor die Möglichkeit der Übernahme der Festhypotheken durch einen Käufer von der Bank in Aussicht gestellt worden sei.

Die Kunden reichten daraufhin eine Reklamation bei der Bank ein. Da sie nach ihrer Darstellung über längere Zeit keine inhaltliche Antwort auf ihre Argumente erhielten, wandten sie sich an den Bankenombudsman und baten um Unterstützung. Der Ombudsman prüfte den Sachverhalt anhand der eingereichten Unterlagen und nahm Kontakt mit der Bank auf. Er erinnerte die Bank an ihre Pflicht, auf Kundenbeschwerden einzugehen, und regte eine direkte Klärung mit den Kunden an.

In seiner Einschätzung hielt der Ombudsman gestützt auf die ihm von den Kunden eingereichten Unterlagen fest, dass er keine verbindliche Entscheidung treffen könne. Er wies jedoch darauf hin, dass die unterschiedlichen Erwartungen der Parteien und die unklaren Absprachen zur Möglichkeit der Übernahme der Festhypotheken durch einen Käufer ein erhebliches Konfliktpotenzial geschaffen hätten. Vor diesem Hintergrund erschien ihm eine einvernehmliche Lösung sachgerecht, welche den besonderen Umständen Rechnung trug und beiden Seiten ein Entgegenkommen abverlangte.

In der Folge führte die Bank ein Gespräch mit den Kunden. Dabei einigten sich die Parteien darauf, die ursprünglich berechnete Vorfälligkeitsentschädigung von rund
26’000 CHF um 50 % zu reduzieren. Mit dieser Lösung erklärten sich die Kunden einverstanden. Sie betrachteten den Konflikt damit als erledigt und dankten dem Ombudsman für seine vermittelnde Unterstützung.