Sperrkonto im Zusammenhang mit einem Liegenschaftskauf: Wirkung eines Vergleichs?

Thema: Konto / Sparheft Fallnummer: 2012/05

Der Käufer und der Verkäufer einer Liegenschaft vereinbarten, bei der Bank ein „Sperrkonto“ zu eröffnen, über welches nur beide Parteien gemeinsam verfügen können. Ein Teil des Kaufpreises wurde als Sicherheit für die Grundstückgewinnsteuern und den vom Verkäufer zu tragenden Teil der Verschreibungs- und Notariatskosten auf dieses Konto einbezahlt. Nach mehreren Jahren stellte das Steueramt dem Verkäufer den Steuerbescheid über CHF 35’000 endlich zu. Da dieser den Betrag trotz Mahnung nicht bezahlte, gelangte das Steueramt an den Käufer. Es machte ihn darauf aufmerksam, dass es ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen werde, falls der Betrag nicht innert Frist bezahlt werde. Da der Verkäufer auch auf Schreiben und Anrufe des Käufers nicht reagierte, bezahlt Letzterer den Betrag und betrieb den Verkäufer. Um den vom Verkäufer erhobenen Rechtsvorschlag zu beseitigen, gelangte der Käufer an den Friedensrichter. Im Rahmen der Sühneverhandlung soll der Verkäufer erklärt haben, es befänden sich ca. CHF 30’000 auf dem Konto. Sie einigten sich deshalb auf einen Vergleich, wonach die Bank zulasten des Sperrkontos CHF 30’000 an den Käufer überweisen solle. Gleichzeitig übergab der Verkäufer dem Käufer CHF 4’000 in bar. Auf weitergehende Forderungen verzichtete der Käufer.

Der Käufer präsentierte den Vergleich der Bank und verlangte die Auszahlung von CHF 30’000. Die Bank bestand auf der Unterschrift des Verkäufers. Gleichzeitig verlangte sie aber auch, dass die Parteien eine gemeinsame Weisung über die Verwendung des Restbetrages erteilen. Bei dieser Gelegenheit stellte der Käufer fest, dass sich mehr als CHF 40’000 auf dem Konto befanden.
Nun war er nicht mehr zur Unterschrift bereit. Zur Begründung führte er aus, er hätte dem Vergleich nie zugestimmt, wenn er damals gewusst hätte, dass das Kontoguthaben zur Bezahlung der gesamten Grundstückgewinnsteuerforderung ausgereicht hätte und er vom Verkäufer nicht falsch informiert worden wäre. Der Käufer gelangte an den Ombudsman. Er verlangte, dass die Bank den Betrag von CHF 30’000 auch ohne Unterschrift der Gegenpartei auszahle und den Restbetrag blockiert halte.

Der Ombudsman wies den Käufer vorerst darauf hin, dass ein Vergleich zwischen den Kunden für die Bank nicht verbindlich sei. Im Verhältnis zur Bank gälten immer die vertraglichen Abmachungen und diese besagten, dass die Bank nur von beiden Parteien gemeinsam erteilte Weisungen ausführen müsse bzw. dürfe.

Zwar ist es denkbar, dass im Vergleich selbst eine gemeinsame Weisung an die Bank enthalten ist, welche im Sinne einer klaren und vollständigen Anweisung regelt, wie die Bank mit dem Kontoguthaben zu verfahren habe. Ebenso könnte als Anhang zum Vergleich eine entsprechende Weisung an die Bank formuliert und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Solange diese Weisung von keiner Partei widerrufen würde, stünde einer Einreichung derselben an die Bank nichts im Wege und nach Meinung des Ombudsman müsste die Bank diese auch ausführen. In einem solchen Fall könnte sich der Ombudsman sehr wohl vorstellen, dass er an die Bank gelangen und sie an diese Grundsätze erinnern würde.

Im vorliegenden Fall war eine solche Intervention jedoch nicht zu rechtfertigen. So war der Vergleich unsorgfältig redigiert. Er hielt zwar fest, die Bank solle CHF 30’000 an den Käufer überweisen. Er äussert sich jedoch nicht explizit darüber, was mit dem Restguthaben zu geschehen habe, spricht dieses aber doch indirekt an, indem festgehalten wird, der Käufer verzichte auf weitere Forderungen. Dass die Bank bei dieser Sachlage sichergehen wollte, dass sie die Weisung im Sinne beider Parteien ausführe und deshalb auf einem klaren, von beiden Parteien unterzeichneten Zahlungsauftrag bestand, erachtet der Ombudsman als nachvollziehbar.

Dazu kommt, dass sich der Käufer explizit einer Auszahlung des CHF 30’000 übersteigenden Guthabens an den Verkäufer widersetzte. Es erschien auch dem Ombudsman als nicht opportun, eine Partei zu unterstützen, welche lediglich den für sie sprechenden Teil einer Vereinbarung anerkennen will und sich einer sachgerechten Umsetzung des für die Gegenpartei vorteilhaften Teils widersetzt.