Rinnovo dell’ipoteca in età pensionabile e regole di sostenibilità

Il cliente, ottantenne, aveva comunicato le sue preoccupazioni all’Ombudsman. Egli gli ha indicato che la sua ipoteca sarebbe scaduta nel 2027 e che temeva che, per mancanza di sostenibilità, la banca potesse rifiutare di rinnovarla. Insieme alla moglie, di poco più anziana, aveva seguito le dichiarazioni della FINMA pubblicate dalla stampa in merito alla concessione di crediti ipotecari da parte delle banche. La FINMA criticava l’elevato numero di casi “Exception-to-Policy” nei portafogli ipotecari degli istituti, nei quali non vengono rispettate le regole determinanti. Tali notizie avevano alimentato il timore del cliente che il suo finanziamento potesse essere a rischio.

L’anziano cliente (80 anni) ha sollevato un problema con cui sono confrontati molti proprietari di abitazioni in relazione al proprio pensionamento. Poiché il valore degli immobili è fortemente aumentato negli ultimi anni, il grado di anticipo massimo (rapporto prestito-valore) non rappresenta solitamente un problema. Tuttavia, la sostenibilità a lungo termine degli oneri relativi a interessi e manutenzione può diventare critica a causa del reddito spesso ridotto durante la vecchiaia. L’Ombudsman riceve regolarmente domande di questo tipo da parte dei clienti.

Il cliente criticava in particolare l’elevato tasso di interesse teorico che, a suo avviso, la FINMA imponeva e che, secondo lui, non corrispondeva più da tempo al reale contesto dei tassi. Ha chiesto all’Ombudsman di fornirgli la normativa di riferimento per potersi fare un’idea propria della situazione. La sua preoccupazione non era infondata. Da una prima valutazione sommaria, la sua ipoteca costituiva effettivamente un caso “Exception-to-Policy”, in quanto i criteri generali di sostenibilità risultavano di poco non soddisfatti.

L’Ombudsman ha dapprima illustrato al cliente il quadro giuridico delle disposizioni pertinenti. Ha precisato che le normative in questione non sono direttive emanate direttamente dalla FINMA, bensì le «Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare» e le «Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari» dell’Associazione Svizzera dei Banchieri (ASB). Esse rientrano nell’autoregolamentazione del settore finanziario, ma sono riconosciute dalla FINMA come standard minimi e sono state concordate con la Banca Nazionale Svizzera.

L’Ombudsman ha illustrato nel dettaglio il calcolo della sostenibilità: Il calcolo si basa su un tasso d’interesse teorico compreso fra il 4,5% e il 5%, nettamente superiore all’attuale livello dei tassi d’interesse. Ciò avviene affinché la sostenibilità sia garantita anche in caso di un eventuale rialzo dei tassi. A questo si aggiungono i costi di manutenzione, pari allo 0,75% – 1,0% del valore di stima dell’immobile. L’importo così calcolato non dovrebbe superare un terzo del reddito lordo.

L’Ombudsman ha poi cercato di contestualizzare le affermazioni della FINMA: l’autorità di vigilanza aveva espresso preoccupazione per l’elevato numero di casi “Exception-to-Policy” nei portafogli delle banche. Tuttavia, tali timori non riguardavano primariamente il segmento della proprietà abitativa a uso proprio come nel caso in questione. I clienti che hanno onorato i propri impegni ipotecari per decenni e per i quali, data l’età, è prevedibile che l’immobile passi di mano entro pochi anni, non sono verosimilmente l’obiettivo principale della FINMA.

L’Ombudsman ha messo in chiaro che non poteva decidere se l’ipoteca rappresentasse un problema per l’istituto finanziario del cliente. La concessione o il rinnovo di un’ipoteca costituisce una decisione di politica commerciale che ogni istituzione finanziaria può assumere autonomamente in base alla libertà contrattuale. Una banca può rifiutare un’ipoteca anche qualora tutte le direttive siano rispettate.

In base alla sua valutazione, l’Ombudsman non riteneva tuttavia che il cliente avesse motivo di temere. Ha sottolineato la forte concorrenza sul mercato ipotecario e ha raccomandato al cliente di richiedere e confrontare offerte di diversi istituti con congruo anticipo rispetto alla scadenza della sua ipoteca a tasso fisso. Ha inoltre suggerito al cliente di rivolgersi, in caso di difficoltà, a istituti specializzati che offrono consulenza alle persone in età pensionabile riguardo a soluzioni di finanziamento alternative per i loro immobili.

L’Ombudsman ha fornito al cliente le direttive richieste e ha archiviato l’incarto confidando nel fatto che l’approccio proattivo e la preparazione tempestiva avrebbero aiutato il cliente a trovare una soluzione di finanziamento adeguata per il suo immobile.