Rifiuto di trasferire un’ipoteca a tasso fisso in corso agli acquirenti dell’immobile

I clienti avevano rilevato, nell’ambito di una divisione ereditaria, un immobile che era finanziato da anni presso la stessa banca. Successivamente, avevano stipulato diverse ipoteche fisse a lungo termine. Secondo quanto esposto dai clienti, la banca aveva assicurato loro che, in caso di vendita successiva, tali ipoteche avrebbero potuto essere assunte da un acquirente con sufficiente solvibilità. Secondo i clienti, quando l’immobile è stato effettivamente venduto, gli acquirenti non avevano potuto subentrare nel contratto ipotecario a causa del comportamento della banca. La banca aveva quindi preteso il pagamento di una penale per disdetta anticipata. I clienti ritenevano tale pretesa infondata e l’hanno contestata senza successo presso la banca. L’Ombudsman si è occupato della questione e ha avviato una procedura di mediazione. In seguito, si sono svolti colloqui tra la banca e i clienti che si sono conclusi con una soluzione transattiva. La banca ha pertanto ridotto della metà la penale per disdetta anticipata. I clienti si sono dichiarati soddisfatti di questo risultato, ritenendo che i propri interessi erano stati adeguatamente presi in considerazione.

I clienti avevano rilevato un immobile nell’ambito di una divisione ereditaria. Il suo finanziamento era garantito già da molti anni tramite ipoteche fisse presso lo stesso istituto. Dopo la ripresa dell’immobile, i clienti avevano mantenuto il finanziamento presso la stessa banca e stipulando, nel corso del tempo, diverse ipoteche fisse pluriennali. Secondo la loro versione dei fatti, la banca aveva prospettato in tali occasioni la possibilità che, in caso di vendita futura dell’immobile, le ipoteche potessero essere assunte da un acquirente con solvibilità adeguata.

Quando, qualche tempo dopo, si era presentata l’opportunità di alienare l’immobile, i clienti avevano cercato un acquirente che fosse disposto e finanziariamente in grado di rilevare le ipoteche esistenti. Dal punto di vista dei clienti, tuttavia, tale intento non aveva potuto essere realizzato, non a causa della solvibilità dell’acquirente, bensì per il comportamento della banca. Quest’ultima avrebbe di fatto reso impossibile che gli acquirenti riprendessero l’ipoteca esistente. La banca non avrebbe evaso tempestivamente la richiesta di credito degli acquirenti e avrebbe lasciato loro intendere che, in caso di valutazione positiva della pratica, avrebbe concesso esclusivamente una nuova ipoteca. La banca avrebbe pure indicato che la ripresa dell’ipoteca a tasso fisso esistente era esclusa e che i clienti avrebbero in ogni caso dovuto pagare una penale per disdetta anticipata.

Di conseguenza, gli acquirenti non erano più disposti a continuare a discutere del finanziamento con la banca dei venditori e si sono rivolti a un altro istituto, che ha concesso loro l’ipoteca desiderata senza problemi. Al momento dello scioglimento delle ipoteche fisse, la banca dei venditori aveva preteso dai clienti il pagamento di una penale per disdetta anticipata di importo considerevole. I clienti consideravano che tale penale non fosse dovuta, poiché la banca aveva loro precedentemente prospettato la possibilità di far subentrare un acquirente nelle ipoteche fisse.

I clienti avevano quindi inoltrato un reclamo alla banca. Poiché, a loro dire, non avevano ricevuto per lungo tempo alcuna risposta nel merito delle proprie argomentazioni, i clienti si sono rivolti all’Ombudsman delle banche, chiedendo il suo aiuto. L’Ombudsman ha esaminato la fattispecie sulla base della documentazione prodotta. Egli ha poi preso contatto con la banca. Ha ricordato alla banca il suo obbligo di dar seguito alle contestazioni della clientela e le ha suggerito di cercare una soluzione diretta con i clienti.

L’Ombudsman ha concluso che, basandosi sui documenti trasmessi dai clienti, non era in grado di prendere una decisione vincolante. Ha tuttavia sottolineato che le aspettative divergenti delle parti e gli accordi poco chiari avevano creato un notevole potenziale di conflitto riguardo alla possibilità della ripresa dell’ipoteca a tasso fisso da parte degli acquirenti. In questo contesto, all’Ombudsman è parsa adeguata una soluzione consensuale che tenesse conto delle circostanze particolari e richiedesse concessioni da parte di entrambe le parti implicate nel litigio.

Successivamente la banca ha avuto un colloquio con i clienti. In tale occasione, le parti si sono accordate sulla necessità di ridurre del 50% la penale per disdetta anticipata calcolata inizialmente, ossia da ca. CHF 26’000 a ca. CHF 13’000. I clienti hanno accettato questa soluzione. Hanno considerato la controversia risolta e hanno ringraziato l’Ombudsman per il suo aiuto nella mediazione.