Penale per disdetta anticipata di un’ipoteca non erogata a seguito dell’esercizio di un diritto di prelazione legale da parte del Cantone

Una coppia di clienti aveva stipulato un contratto di compravendita autenticato da un notaio per una villa dal prezzo superiore a CHF 2 milioni. Per finanziarne l’acquisto, aveva sottoscritto con la banca un contratto ipotecario di CHF 1’800’000. Successivamente, il Cantone aveva esercitato il proprio diritto di prelazione legale a un prezzo notevolmente inferiore, impedendo così la compravendita. L’ipoteca stipulata non aveva potuto quindi essere erogata. La banca aveva richiesto ai clienti una penale per disdetta anticipata di circa CHF 50’000. I clienti si sono rivolti all’Ombudsman rimproverando alla banca di non averli consigliati in modo adeguato. In seguito all’esame della documentazione e alla mediazione dell’Ombudsman, le parti hanno concordato una riduzione della penale alla metà dell’importo richiesto.

Nel settembre 2022, i clienti avevano stipulato l’atto notarile per l’acquisto di un immobile. Il prezzo d’acquisto ammontava a oltre CHF 2 milioni. Per il finanziamento, dopo un colloquio di consulenza, avevano stipulato con la banca un’ipoteca di CHF 1’800’000 suddivisa in cinque tranche. Quattro di queste erano ipoteche fisse con diverse scadenze, mentre una era strutturata come ipoteca SARON.

Nel contratto di compravendita veniva esplicitamente menzionato il diritto di prelazione legale del Cantone. Prima dell’esecuzione del contratto, il Cantone aveva comunicato al venditore e ai clienti la sua intenzione di esercitare tale diritto al prezzo di CHF 1’600’000. Il venditore ha inoltrato ricorso contro questa decisione. Esso era stato però respinto dal tribunale competente. A causa dell’esercizio della prelazione da parte del Cantone, i clienti si sono trovati nell’impossibilità di perfezionare l’acquisto previsto.

Nonostante ciò, la banca aveva preteso che i clienti adempissero agli obblighi derivanti dal contratto ipotecario. Poiché ciò non era possibile, aveva addebitato sul conto dei clienti una penale per disdetta anticipata di circa CHF 50’000. I clienti, rappresentati da un avvocato, ritenevano che l’impossibilità di adempiere fosse dovuta a cause esterne alla loro sfera d’influenza. Lamentavano inoltre una consulenza insufficiente da parte della banca circa le conseguenze di un eventuale esercizio della prelazione legale. Si sono quindi rivolti al Cantone chiedendo un indennizzo per le conseguenze finanziarie legate all’esercizio del suo diritto di prelazione. Quest’ultimo si era detto disposto a coprire parte dei costi, ma non la penale per disdetta anticipata. Riguardo a quest’ultima, il Cantone ha rinviato i clienti alla banca.

Non essendo stato raggiunto un accordo e dato che il conflitto era degenerato al punto che la banca aveva disdetto l’intera relazione d’affari rifiutando ulteriori colloqui, i clienti hanno presentato una richiesta di mediazione all’Ombudsman. Nel frattempo, la banca aveva trasmesso ai clienti un precetto esecutivo. Contro il quale i clienti avevano fatto opposizione.

Come primo passo, l’Ombudsman ha chiesto ai clienti di completare il dossier e di trasmettere ulteriori documenti, segnatamente relativamente alla presunta consulenza errata. Dopo che i clienti avevano fornito le informazioni richieste, l’Ombudsman si è rivolto con domande alla banca.

Nella sua presa di posizione all’attenzione dell’Ombudsman, la banca ha sostenuto che l’obbligo di informare sulle conseguenze del diritto di prelazione spettasse al notaio e di aver adempiuto a tutti i propri obblighi derivanti dal contratto ipotecario. Ha sottolineato che erano stati i clienti a voler fissare i tassi per timore di un loro rialzo. Dopo l’esercizio del diritto di prelazione, la banca aveva offerto ai clienti la possibilità di trasferire l’ipoteca su un altro immobile idoneo. Ha inoltre precisato che, in base ai contratti ipotecari, la penale per disdetta anticipata avrebbe dovuto essere di circa CHF 100’000, comprensiva del margine d’interesse. Essa aveva tuttavia già ridotto la penale a circa CHF 50’000, ovvero a un importo che copriva soltanto i costi di scioglimento del rifinanziamento, ma non comprendeva alcun margine di guadagno.

L’Ombudsman ha esaminato la documentazione e gli argomenti sottoposti dalle due parti. Ha rilevato che il dossier conteneva poche informazioni concrete, e per giunta contraddittorie, sulla consulenza prestata dalla banca. Allo stesso tempo, era evidente che l’esercizio del diritto di prelazione costituiva per entrambe le parti una situazione eccezionale e inaspettata. Sebbene il Cantone avesse introdotto per legge tale diritto anni prima per certe zone, raramente lo aveva esercitato in passato. L’Ombudsman ha condiviso sostanzialmente la posizione della banca secondo cui sarebbe stato compito del notaio informare i clienti sulle conseguenze dell’esercizio del diritto di prelazione. Per quanto riguarda l’erogazione dei crediti, non sussiste alcun obbligo di consulenza esaustiva. Tuttavia, date le circostanze, l’Ombudsman si sarebbe aspettato che la banca, in quanto parte professionale, richiamasse l’attenzione dei clienti sulle conseguenze della prelazione legale in caso di stipulazione di ipoteche a tasso fisso. Ha quindi mediato tra le parti per trovare una soluzione pragmatica.

Nel corso delle trattative, la banca ha infine offerto un’ulteriore riduzione della sua pretesa a CHF 25’000. Si è detta disposta, previo pagamento di tale somma, a ritirare l’esecuzione e a chiederne la cancellazione dal relativo registro. Ha inoltre mostrato apertura a discutere il mantenimento della relazione d’affari, senza tuttavia assumere impegni vincolanti in merito.

I clienti hanno accettato questa offerta. L’Ombudsman ha formalizzato l’accordo in una dichiarazione di consenso sottoscritta dai clienti. Con il pagamento di CHF 25’000 e il ritiro dell’esecuzione da parte della banca, il caso è stato risolto. Successivamente, le parti hanno avviato colloqui per la prosecuzione della relazione d’affari.