Penale per disdetta anticipata di un’ipoteca a tasso fisso calcolata sulla base di un tasso di reinvestimento negativo.

Dopo aver disdetto anticipatamente la propria ipoteca a tasso fisso, una coppia di clienti aveva dovuto pagare una penale per disdetta anticipata di un importo quasi del doppio superiore rispetto a quello inizialmente calcolato dalla banca. La banca aveva calcolato la penale per disdetta anticipata sulla base di un tasso di reinvestimento negativo, pari a -0,08 %. L’Ombudsman ha messo in discussione questo calcolo. La banca ha fornito le necessarie spiegazioni e si è detta disposta, a titolo transattivo, a ricalcolare la penale per disdetta anticipata applicando un tasso di reinvestimento dello 0%. Ciò ha comportato una riduzione della penale di circa CHF 2’500, importo che è stato rimborsato ai clienti.

La coppia di clienti aveva stipulato un’ipoteca a tasso fisso suddivisa in due tranche. A metà marzo 2025, i clienti avevano richiesto un calcolo indicativo della penale da pagare in caso di disdetta anticipata della loro ipoteca. La banca aveva valutato la penale per disdetta anticipata a circa CHF 17’000. Quando, nel giugno 2025, la coppia ha effettivamente rimborsato l’ipoteca in anticipo, la banca ha fatturato una penale per disdetta anticipata di circa CHF 33’023.65, ossia praticamente il doppio della stima iniziale.

I clienti non riuscivano a comprendere come la penale potesse quasi raddoppiare in pochi mesi. Erano rimasti particolarmente irritati dal tasso di reinvestimento negativo del -0,08%, applicato dalla banca. Dalla fine della fase dei tassi negativi, l’Ombudsman non aveva più riscontrato un simile tasso negativo nel calcolo delle penali per disdetta anticipata di ipoteche fisse. Al momento della risoluzione del contratto, la durata residua dell’ipoteca era di ben quattro anni e mezzo. Secondo il parere dell’Ombudsman, con una tale durata residua, il tasso di reinvestimento avrebbe dovuto essere almeno leggermente positivo anche a metà giugno 2025. Egli ha pertanto contattato la banca chiedendo chiarimenti sul calcolo della penale.

La banca ha fatto riferimento alle sue “Condizioni generali del contratto quadro per crediti ipotecari”. Queste prevedono che, in caso di disdetta anticipata di un’ipoteca a tasso fisso, venga calcolata la differenza tra il tasso d’interesse convenuto contrattualmente e il tasso che la banca può ottenere, a sua discrezione, per un investimento sul mercato monetario e dei capitali con durata residua corrispondente.

Secondo le spiegazioni della banca, in questi casi essa deve investire il capitale rimborsato anticipatamente in modo privo di rischi. In pratica, ciò avviene tipicamente in obbligazioni della Confederazione, sebbene di regola non esistano titoli la cui durata residua corrisponda esattamente a quella dell’ipoteca fissa risolta. La banca deve quindi cercare un’obbligazione la cui durata residua si avvicini a quella dell’ipoteca in questione.

La banca ha spiegato che, al momento della risoluzione, un’obbligazione della Confederazione con durata residua approssimativamente corrispondente presentava effettivamente un rendimento negativo, e che il valore relativo corrispondeva circa al tasso di reinvestimento del -0,08% utilizzato. La banca ha ritenuto corretto il proprio operato, dichiarando che in questo modo veniva semplicemente posta nella stessa situazione in cui si sarebbe trovata se i clienti avessero onorato l’ipoteca fissa fino alla scadenza contrattuale.

Il considerevole aumento della penale per disdetta anticipata tra marzo e giugno 2025 era dipeso dal calo significativo dei tassi d’interesse sul mercato dei capitali registrato in quel periodo.

L’Ombudsman ha constatato che la clausola contrattuale applicabile era conforme alla prassi usuale nel settore. Tuttavia, la versione della clausola applicata alla coppia, a differenza di una versione integrata successivamente dalla banca nella sua contrattualistica, non conteneva alcun riferimento esplicito alla possibilità di applicare tassi di reinvestimento negativi.

Alla luce di questo fatto, la banca si è mostrata disposta a venire incontro ai clienti a titolo transattivo. Ha proposto di ridurre allo 0% il tasso di reinvestimento applicato. Ciò ha comportato una riduzione della penale per disdetta anticipata di circa CHF 2’500.

L’Ombudsman ha sottoposto alla coppia questa proposta di transazione, spiegando che la clausola contrattuale era conforme alla prassi di mercato e che la banca aveva illustrato il proprio metodo di calcolo in modo comprensibile. La concessione della banca è avvenuta senza riconoscimento di alcun obbligo giuridico, con riserva di ogni diritto e a saldo di ogni pretesa.

La coppia di clienti ha accettato la proposta di transazione. La banca ha quindi provveduto immediatamente a rimborsare alla coppia l’importo pattuito, permettendo così la chiusura della controversia.