Hypothekenerneuerung im Rentenalter und Tragbarkeitsregeln
Der 80-jährige Kunde wandte sich besorgt an den Ombudsman. Seine Hypothek werde 2027 auslaufen, und er fürchtete, dass sie mangels Tragbarkeit nicht mehr erneuert würde. Zusammen mit seiner etwas älteren Ehefrau hatte er die in der Presse publizierten Äusserungen der FINMA zur Hypothekarvergabe der Banken verfolgt. Die FINMA kritisierte die vielen Exception-to-Policy-Fälle in den Hypothekarportfolios der Banken, bei denen die massgebenden Regeln nicht eingehalten werden. Diese Berichte hatten seine Sorge verstärkt, dass seine eigene Finanzierung gefährdet sein könnte.
Der 80-jährige Kunde sprach eine Problematik an, mit welcher viele Hauseigentümer im Zusammenhang mit der Pensionierung konfrontiert sind. Weil die Liegenschaftenwerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, stellen die maximalen Belehnungswerte für Hypotheken in der Regel kein Problem dar. Die nachhaltige Tragbarkeit der Belastung für Zinsen und Unterhalt kann jedoch aufgrund des häufig verminderten Einkommens im Rentenalter zum Problem werden. Der Ombudsman erhält immer wieder entsprechende Anfragen besorgter Kunden.
Der Kunde kritisierte insbesondere den hohen kalkulatorischen Zinssatz, der seiner Meinung nach von der FINMA vorgegeben werde und längst nicht mehr dem realen Zinsumfeld entspreche. Er verlangte, dass ihm der Ombudsman die relevanten Regelwerke zur Verfügung stelle, um sich ein eigenes Bild seiner Situation machen zu können. Seine Sorge war nicht unbegründet: Nach einer ersten summarischen Einschätzung stellte seine Hypothek tatsächlich einen Exception-to-Policy-Fall dar, bei dem die standardisierten Tragbarkeitskriterien knapp nicht erfüllt waren.
Der Ombudsman klärte den Kunden zunächst über den rechtlichen Hintergrund der Bestimmungen auf. Bei den fraglichen Regelwerken handelt es sich nicht direkt um Vorgaben der FINMA, sondern um die «Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite» sowie die «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» der Schweizerischen Bankiervereinigung. Diese gehören zur Selbstregulierung der Finanzbranche, sind aber von der FINMA als Mindeststandard anerkannt und mit der Nationalbank abgestimmt worden.
Der Ombudsman erläuterte die Tragbarkeitsrechnung im Detail: Es wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5,0 % für die Hypothekarschuld gerechnet, der deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt. Der Grund dafür ist, dass die Tragbarkeit auch bei einem allfällig höheren Zinsniveau gegeben sein muss. Hinzu werden Unterhaltskosten von 0,75 bis 1,0 % des geschätzten Liegenschaftenwerts addiert. Der so errechnete Betrag sollte einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Der Ombudsman versuchte gegenüber dem Kunden, die Aussagen der FINMA einzuordnen: Die Aufsichtsbehörde hatte sich seines Wissens besorgt über die hohe Anzahl von Exception-to-Policy-Fällen in den Hypothekarportfolios der Banken geäussert. Allerdings richteten sich diese Befürchtungen nicht primär auf das Segment des selbstbewohntes Wohneigentums wie im vorliegenden Fall. Kunden, welche ihre Verpflichtungen aus der Hypothek jahrzehntelang erfüllt haben und bei denen aufgrund ihres Alters absehbar ist, dass die Liegenschaft in einigen Jahren in andere Hände gehen wird, haben wohl nicht das Hauptaugenmerk der FINMA.
Der Ombudsman stellte klar, dass er nicht entscheiden könne, ob die Hypothek für das Finanzinstitut des Kunden ein Problem darstelle. Bei der Vergabe oder Erneuerung einer Hypothek handle es sich um einen geschäftspolitischen Entscheid, den jedes Finanzinstitut auf Grundlage der Vertragsfreiheit selbst treffen dürfe. Eine Bank könne eine Hypothek auch dann ablehnen, wenn alle Richtlinien eingehalten seien.
Aufgrund seiner Einschätzung ging der Ombudsman jedoch nicht davon aus, dass der Kunde etwas zu befürchten hätte. Er wies auf die grosse Konkurrenz auf dem Hypothekarmarkt hin und empfahl dem Kunden, rechtzeitig vor Ablauf seiner Festzinshypothek bei verschiedenen Finanzinstituten Offerten einzuholen und zu vergleichen. Zusätzlich empfahl er ihm, sich bei allfälligen Schwierigkeiten an spezialisierte Institute zu wenden, die Personen im Rentenalter in Bezug auf alternative Finanzierungsmöglichkeiten für ihre Liegenschaften beraten.
Der Ombudsman stellte dem Kunden die gewünschten Richtlinien zur Verfügung und schloss das Dossier mit der Zuversicht ab, dass der proaktive Ansatz und die rechtzeitige Vorbereitung dem Kunden helfen würden, eine geeignete Finanzierungslösung für seine Liegenschaft zu finden.