Renouvellement de l’hypothèque à l’âge de la retraite et règles de capacité financière

Le client de 80 ans s’est adressé avec inquiétude à l’Ombudsman. Son hypothèque arriverait à échéance en 2027 et il craignait qu’elle ne soit plus renouvelée faute de capacité financière. Avec son épouse, quelque peu plus âgée, ils avaient suivi les déclarations de la FINMA concernant l’octroi de prêts hypothécaires par les banques telles qu’elles apparaissaient dans la presse. La FINMA critiquait les nombreux cas d’exception à la politique dans les portefeuilles hypothécaires des banques, où les règles applicables n’étaient pas respectées. Ces rapports ont renforcé ses craintes quant à l’avenir de son propre financement.

Le client de 80 ans a évoqué une problématique à laquelle de nombreux propriétaires sont confrontés dans le cadre de la retraite. Comme la valeur des biens immobiliers a fortement augmenté ces dernières années, les valeurs maximales de nantissement pour les hypothèques ne posent généralement aucun problème. La capacité à supporter durablement la charge des intérêts et de l’entretien peut toutefois poser problème en raison de la diminution fréquente des revenus à l’âge de la retraite. L’Ombudsman reçoit régulièrement ce type de demandes de la part de clients inquiets.
Le client a notamment critiqué le taux d’intérêt calculatoire élevé qui, selon lui, était prescrit par la FINMA et ne correspondait plus depuis longtemps à l’environnement réel des taux d’intérêt. Il a demandé que l’Ombudsman lui fournisse les documents pertinents pour qu’il puisse se former son propre jugement sur sa situation. Son inquiétude n’était pas sans fondement : Selon une première évaluation sommaire, son hypothèque constituait effectivement un cas d’exception à la politique, dans lequel les critères de capacité financière n’étaient tout juste pas remplis.
L’Ombudsman a tout d’abord informé le client de l’arrière-plan juridique des dispositions en question. Il ne s’agit pas directement ici de prescriptions de la FINMA mais bien des « Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier » ainsi que des « Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires » de l’Association suisse des banquiers. Elles font partie de l’autorégulation du secteur financier mais ont été reconnues comme standards minimaux par la FINMA et concertées avec la Banque nationale.
L’Ombudsman a ensuite expliqué en détail le calcul de la capacité financière : Le calcul se fonde sur un taux d’intérêt fictif compris entre 4,5 % et 5 %, bien supérieur au niveau actuel des taux d’intérêt. La raison en est que la capacité financière doit être assurée même si le niveau des taux d’intérêt est éventuellement plus élevé. S’y ajoutent les coûts des travaux d’entretien, qui s’élèvent à un taux compris entre 0,75 % et 1 % de la valeur estimative du bien immobilier. Le montant ainsi calculé ne devrait pas dépasser un tiers du revenu brut.
L’ombudsman a tenté d’expliquer au client les déclarations de la FINMA : L’autorité de surveillance s’était, à sa connaissance, inquiétée du nombre élevé de cas d’exception aux règles dans les portefeuilles hypothécaires des banques. Toutefois, ces craintes ne visaient pas en premier lieu le segment des logements occupés par leur propriétaire, comme dans le cas présent. La FINMA ne s’intéresse toutefois pas aux clients qui remplissent leurs obligations contractuelles depuis des décennies et dont il est probable, au vu de leur âge avancé, que l’immeuble passera entre d’autres mains dans quelques années.
L’Ombudsman a souligné qu’il ne pouvait pas trancher la question de savoir si l’hypothèque constituait un problème pour l’institution financière du client. L’octroi ou le renouvellement d’une hypothèque est une décision politique qui incombe à chaque institut financier sur la base de sa liberté contractuelle. Une banque peut également refuser un crédit hypothécaire même lorsque toutes les directives sont respectées.
Cependant, selon son appréciation, l’Ombudsman n’a pas estimé que le client avait quelque chose à craindre. Il a attiré l’attention du client sur la forte concurrence qui règne sur le marché des hypothèques et lui a recommandé de demander des offres à plusieurs établissements financiers bien avant l’échéance de son hypothèque à taux fixe afin de pouvoir comparer les différentes propositions. De plus, il a recommandé au client de s’adresser en cas de difficultés à des institutions spécialisées qui conseillent les personnes retraitées quant aux possibilités alternatives de financer leur bien immobilier.
L’Ombudsman a mis à disposition du client les directives souhaitées et a clos le dossier en se disant convaincu que cette approche proactive et une préparation ad-hoc permettraient au client de trouver une solution de financement adaptée pour son bien immobilier.