Indemnité de remboursement anticipé pour une hypothèque non versée après l’exercice d’un droit de préemption légal par le canton

Un couple de clients a signé un acte authentique portant sur l’achat d’une villa dont le prix s’élevait à plus de 2 millions de CHF. Pour financer cet achat, ils avaient souscrit avec la banque un contrat hypothécaire portant sur 1,8 million de CHF. Le canton a ensuite exercé son droit de préemption légal à un prix nettement inférieur, de sorte que l’achat immobilier a échoué. L’hypothèque conclue n’a pas pu être versée. La banque a exigé des clients une indemnité de remboursement anticipé d’environ 50’000 CHF. Les clients se sont adressés à l’Ombudsman en invoquant un conseil erroné de la part de la banque. Après examen des documents et la conciliation de l’Ombudsman, les parties se sont mises d’accord sur une réduction de l’indemnité de remboursement anticipé à la moitié du montant réclamé.

En septembre 2022, les clients avaient fait authentifier un contrat portant sur l’acquisition d’un bien immobilier. Le prix d’achat s’élevait à plus de 2 millions de francs. Ils ont conclu avec la banque, après un entretien conseil, une hypothèque de 1,8 million de CHF divisée en cinq tranches pour le financement du bien. Quatre de ces tranches étaient des hypothèques fixes avec des durées différentes, une tranche était structurée comme une hypothèque Saron.
Le contrat de vente mentionnait expressément le droit de préemption légal du canton. Avant l’exécution du contrat de vente, le canton a annoncé au vendeur et aux clients qu’il exerçait son droit de préemption pour un prix de 1,6 million de CHF. Le vendeur du bien immobilier a formé un recours contre cette décision, mais celui-ci a été rejeté par le tribunal compétent. En raison de l’exercice du droit de préemption par le canton, il a été impossible pour les clients de finaliser l’acquisition immobilière prévue.
Malgré cette évolution, la banque a insisté pour que les clients remplissent leurs obligations contractuelles découlant du contrat hypothécaire. Comme cela n’était pas possible, elle a débité le compte des clients d’une indemnité de remboursement anticipé d’environ 50’000 CHF. Les clients, représentés par un avocat, étaient d’avis qu’il leur avait été impossible de remplir les obligations découlant du contrat hypothécaire pour des raisons indépendantes de leur volonté. Ils ont également fait valoir qu’ils n’avaient pas été suffisamment informés par la banque sur les conséquences éventuelles de l’exercice du droit de préemption légal. Les clients se sont adressés au canton en demandant une indemnisation pour les conséquences financières de l’exercice du droit de préemption. Le canton s’est dit disposé à prendre en charge une partie des coûts engendrés, mais pas l’indemnité de résiliation anticipée exigé par la banque. À cet égard, il a renvoyé les clients à la banque.
Les parties n’étant pas parvenues à un accord et le litige s’étant envenimé au point que la banque avait résilié l’ensemble de la relation d’affaires et refusait de poursuivre les discussions avec les clients, ces derniers ont saisi l’Ombudsman. La banque a ensuite engagé des poursuites contre les clients. Les clients ont formé opposition à la poursuite.
Dans un premier temps, l’Ombudsman a demandé aux clients de compléter leur dossier et de fournir des documents supplémentaires, notamment concernant le conseil erroné invoqué. Après avoir reçu les informations demandées des clients, l’Ombudsman a adressé ses questions à la banque.
Dans sa prise de position adressée à l’Ombudsman, la banque affirmait qu’elle n’avait pas d’obligation d’informer quant aux possibles conséquences du droit de préemption et qu’elle avait rempli toutes ses obligations issues du contrat hypothécaire. La banque a souligné que les clients avaient voulu fixer les taux d’intérêt car ils craignaient une hausse de ceux-ci. Après l’exercice du droit de préemption, la banque avait donné aux clients la possibilité de transférer l’hypothèque sur un autre bien immobilier approprié. La banque a indiqué que, sur la base des contrats hypothécaires, une indemnité de remboursement anticipé d’environ 100’000 CHF aurait dû être due, si sa marge d’intérêt avait également été inclue. Elle avait toutefois déjà réduit l’indemnité à environ 50’000 CHF, ce qui couvrait uniquement les frais de dissolution du refinancement sans marge.
L’Ombudsman a examiné les documents et arguments fournis par les deux parties. Il a constaté que le dossier ne contenait que peu d’informations concrètes, de surcroît contradictoires, sur le conseil. En même temps, il était évident que l’exercice du droit de préemption représentait une situation exceptionnelle et inattendue pour les deux parties. Le canton s’était certes octroyé depuis quelques années le droit, par voie législative, d’exercer un droit de préemption lors de la vente d’immeubles situés dans certaines zones. Il n’en avait toutefois guère fait usage par le passé. L’Ombudsman partageait dans les grandes lignes l’opinion de la banque selon laquelle il aurait en premier lieu incombé au notaire d’informer les clients des conséquences de l’exercice du droit de préemption. Il n’existe pas d’obligation de conseil exhaustive lors de l’octroi des crédits. Dans les circonstances concrètes, l’Ombudsman se serait cependant attendu à ce que la banque en tant que partie professionnelle à la relation contractuelle, attire l’attention des clients sur les conséquences de l’exercice du droit de préemption sur la conclusion d’hypothèques à durée fixe. L’Ombudsman s’est efforcé de trouver une solution pragmatique entre les deux parties.
Au cours des entretiens menés par l’intermédiaire de l’Ombudsman, la banque a finalement proposé une nouvelle réduction de la créance à 25’000 CHF. La banque a accepté, après paiement de ce montant, de retirer la poursuite contre les clients et de faire radier l’inscription au registre de l’autorité de poursuite. En outre, la banque s’est montrée ouverte à une discussion concernant une poursuite possible de la relation d’affaires, mais n’a pas voulu prendre d’engagement ferme à cet égard.
Les clients ont accepté cette offre. L’Ombudsman a ensuite consigné cet accord dans une déclaration commune signée par les parties concernées. Le paiement de 25’000 CHF par les clients et le retrait de la poursuite par la banque ont permis de clore l’affaire. Les parties ont ensuite engagé des discussions en vue du maintien de leur relation d’affaires.