Accord sur la vente d’un immeuble et sur l’insuffisance de gage

Sujet: Hypothèques en général Numéro de cas: 2009/07

Un couple sur le point de divorcer était propriétaire d’un immeuble hypothéqué auprès d’une banque. Pendant la procédure de divorce, il apparut clairement qu’aucun des conjoints ne pourrait à lui seul financer le bien. La vente fut donc envisagée. Toutefois, il s’avéra rapidement que, dans le contexte économique d’alors, le prix de vente ne suffirait pas à couvrir la dette contractée auprès de la banque. Celle-ci engagea donc des poursuites en réalisation de gage immobilier. Peu avant la réalisation, elle se déclara toutefois prête à attendre avant de procéder à la vente du bien à condition que les clients lui laissent les mains libres quant à la réalisation et qu’ils mandatent un agent immobilier de son choix. Les clients acceptèrent sous réserve qu’un accord fût trouvé au sujet d’une probable insuffisance de gage. Après de longues négociations, les parties convinrent que le mari prendrait à sa charge une perte d’un montant maximal de 20 000 CHF qu’il rembourserait par mensualités de 500 CHF.

Finalement, l’immeuble put quand même être vendu. L’insuffisance de gage avoisina 80 000 CHF. Grâce à la vente de gré à gré, la procédure de poursuite devint caduque, mais comme elle se trouvait déjà à un stade très avancé, l’office des poursuites factura quelque 4500 CHF au titre de dédommagement. Selon la banque, il incombait au mari d’acquitter ces frais en sus. A ses yeux, ces frais ne relevaient pas d’une insuffisance de gage. En outre, ils auraient pu être évités si les clients s’étaient montrés coopératifs dès le départ.

L’Ombudsman ne l’entendit pas de cette oreille. Les négociations au sujet de la dette résiduelle (insuffisance de gage) à prendre en charge par le mari reposaient clairement sur la part d’une insuffisance éventuelle qu’il serait en mesure de supporter eu égard à sa situation personnelle. De même, personne ne contesta que la participation du mari devait être indépendante du prix de vente puisqu’il était tenu de répondre de toute insuffisance jusqu’à concurrence d’un montant de 20 000 CHF tandis que la banque comblerait tout découvert supérieur à ce montant. L’Ombudsman interpréta cet accord en ce sens qu’on ne pouvait en aucun cas exiger du mari une contribution supérieure à 20 000 CHF. Le fait que les négociations sur la répartition de l’insuffisance de gage avaient été entamées à un moment où les poursuites étaient déjà en cours depuis longtemps plaida aussi en faveur de cette interprétation. La banque ne pouvait ignorer que la procédure avait généré des frais dont l’office des poursuites demanderait le remboursement. Si elle avait voulu exiger ces frais en sus, elle aurait dû les inclure dans les négociations et les consigner dans l’accord.

La banque se rallia à ce point de vue et renonça à réclamer des frais de poursuite.