Diskussion über die Bedeutung einer Klausel

Thema: Festhypothek Fallnummer: 2006/06

Längere Diskussionen entspannten sich auch über die Bedeutung einer Klausel in einem Vertrag über eine Festzinshypothek. Der Kunde verkaufte seine Liegenschaft. Gemäss Vertrag führte dies zur Auflösung der Festzinshypothek und zur Verpflichtung des Kunden, der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Als der Kunde von der Bank eine Aufschlüsselung des in Rechnung gestellten Betrages verlangte, stellte er fest, dass diese mit der Vorfälligkeitsentschädigung mehr verdiente, als wenn er die Hypothekarzinsen bis zum Ablauf des Vertrages bezahlt und das vom Käufer erhaltene Geld am Kapitalmarkt angelegt und bei der Bank als Sicherheit hinterlegt hätte. Die Bank hat diesen Sachverhalt nicht bestritten, jedoch darauf verwiesen, dass dies im Hypothekarvertrag so festgehalten sei. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, wandte sich der Kunde an den Ombudsman.

Die von der Bank angerufene Klausel im Hypothekarvertrag lautete wie folgt: «Wird dieses Darlehen … vor Ablauf der fest vereinbarten Laufzeit fällig, hat der Darlehensnehmer der Bank für die Zinsdifferenz der restlichen Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Die Entschädigung berechnet sich aus … der Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehenszinssatz und dem bei Beendigung des Vertrages erzielbaren Zinssatz für eine Anlage am Geld oder Kapitalmarkt errechnet mit der entsprechenden Restlaufzeit, sofern diese Differenz zuungunsten der Bank ausfällt.» Der Ombudsman erachtet diese Bestimmung in verschiedener Hinsicht als unklar. Im ersten Satz wird zwar festgehalten, dass der Kunde eine Differenzzahlung leisten muss. Wenn man aber nach einer Antwort auf die Frage sucht, wie diese Differenz bzw. die Zahlung berechnet werden soll, findet der geneigte Leser weder im ersten noch im zweiten Satz eine eindeutige Antwort. Im zweiten Satz ist wohl eine Berechnungsvariante enthalten. Diese gilt jedoch explizit nur für den Fall, dass die Differenz zuungunsten der Bank ausfällt, so dass es an einer Regelung für den Fall fehlt, dass die Differenz zugunsten der Bank ausfallen sollte. Unklar ist nach Meinung des Ombudsman aber auch, aufgrund welcher Kriterien entschieden werden muss, ob die Differenz zuungunsten oder zugunsten der Bank ausfällt. Die Berechnung der Differenz wird eine Zahl oder einen Betrag ergeben. Für die Beantwortung der relevanten Frage muss diese Zahl aber mit einer Referenzgrösse verglichen werden. Welche dies sein soll, ist nicht ersichtlich.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass es bezüglich Berechnung der im Fall einer vorzeitigen Auflösung des Vertrages geschuldeten Entschädigung keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften gibt. Die Parteien sind daher in jeder Hinsicht frei. Wenn sie jedoch eine Regelung treffen wollen, ist wesentlich, dass sie sich über den Inhalt der Bestimmung einigen und das Ergebnis im Vertrag entsprechend festhalten. Da jedoch nach Meinung des Ombudsman im vorliegenden Fall keine klare vertragliche Abmachung getroffen worden war, hat er wie folgt argumentiert: Grundsätzlich sind Verträge einzuhalten. Wenn sich eine Partei nicht an diesen Grundsatz hält, muss sie der anderen den entstehenden Schaden (aber auch nicht mehr) ersetzen. Auf den vorliegenden Fall angewendet heisst dies, dass der Kunde die Bank so stellen muss, wie sie es am Ende des Vertrages wäre. Er muss ihr daher den bis zum Ende des Vertrages geschuldeten Zins weiterzahlen. Da die Bank aber den Kreditbetrag sofort erhält, muss sie dem Kunden ihrerseits denjenigen Betrag zukommen lassen, welchen sie erzielen kann, wenn sie diesen Betrag anlegt, womit als vom Kunden zu bezahlende Entschädigung die sich zwischen diesen beiden Beträgen ergebende Differenz verbleibt.

Die Bank bestritt nicht nur, dass die Klausel unklar formuliert sei, sondern beharrte auch darauf, die Entschädigung korrekt berechnet zu haben. Nach längeren Diskussionen stimmte sie aber rein entgegenkommenderweise und um den Diskussionen ein Ende zu setzen, der vom Ombudsman vorgeschlagenen Erledigungsweise doch zu.