Bank belastet der Kundin eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitig zurückbezahlte Festhypothek trotz der vorgängigen Bestätigung, dass keine solche anfalle

Thema: Festhypothek Fallnummer: 2024/09

Die Kundin verkaufte ihre Eigentumswohnung, für welche sie bei der Bank eine Festhypothek aufgenommen hatte, deren vereinbarte Laufzeit noch andauerte. Sie erkundigte sich bei der Bank, ob der Käufer diese übernehmen könne und, wenn nein, wie hoch die vertraglich geschuldete Vorfälligkeitsentschädigung sein werde. Sie erhielt die Auskunft, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen werde. Der Käufer der Eigentumswohnung wollte die Festhypothek nicht übernehmen. Die Kundin zahlte diese daher vorzeitig zurück und wurde entgegen der Auskunft mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 4’500 belastet. Sie reklamierte bei der Bank, welche ihr mitteilte, die Wiederanlagesätze seien seit der Auskunft gesunken, so dass nun trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen sei, und beharrte auf dieser. Die Kundin legte den Fall darauf dem Ombudsman vor und erklärte, sie habe sich auf die Auskunft verlassen. Sie hätte die Vorfälligkeitsentschädigung dem Käufer überbunden, wenn sie gewusst hätte, dass eine solche anfällt. Im Ombudsverfahren verzichtete die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung und zahlte der Kundin den ihr bereits belasteten Betrag von CHF 4’500 zurück.

Zahlt ein Kunde eine Festhypothek vorzeitig zurück, muss er aufgrund der marktüblichen Vorfälligkeitsbestimmungen des Hypothekarvertrages der finanzierenden Bank in der Regel die vereinbarten Zinsen bis zum Ende der Laufzeit bezahlen. Dazu kommt eine Bearbeitungsgebühr, wenn eine solche vertraglich vereinbart ist. Von diesem Betrag wird gemäss den üblichen vertraglichen Regelungen das sogenannte Wiederanlageergebnis abgezogen, d.h. der Betrag, den die Bank mit einer Wiederanlage des vorzeitig zurückfliessenden Kapitals im Geld- und Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielen könnte. Gewisse Verträge sehen zusätzlich einen Rabatt für das wegfallende Kreditrisiko und den wegfallenden administrativen Aufwand vor.
Durch die Zinssteigerung in den Jahren 2022 und 2023 wurden die von den Kunden bis zum Laufzeitende geschuldeten Zinsen für ältere, sehr günstige Festhypotheken durch die erzielbaren Wiederanlageergebnisse erheblich vermindert oder fielen ganz weg. Manchmal ergaben sich gar Überschüsse, welche je nach der konkreten vertraglichen Regelung den Kunden gutgeschrieben wurden. Gewisse Banken stellten sich allerdings auf den Standpunkt, dass es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung effektiv um eine Entschädigung handle, welche im besten Fall wegfallen, aber nie zu einer Zahlung an den Kunden führen könne.
Diese Zeiten fanden im Berichtsjahr ein Ende. Im Jahr 2024 sind die Zinsen stark gesunken und damit auch die für die Banken erzielbaren Wiederanlageergebnisse. Die vorzeitige Rückzahlung einer Festhypothek ist für die Kunden dadurch wieder teuer geworden. Im konkreten Fall war es tatsächlich so, dass zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung durch die Bank das Wiederanlageergebnis die von der Kundin geschuldeten Zinsen für die Restlaufzeit vollständig gedeckt hätte. Die Bank erteilte ihr deshalb die Auskunft, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen werde. Zwischen der Auskunftserteilung und der vorzeitigen Rückzahlung der Festhypothek durch die Kundin sind die Zinsen aber stark gesunken. Das Wiederanlageergebnis deckte die von ihr geschuldeten Zinsen nicht mehr. Es fiel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, welche aufgrund der massgeblichen vertraglichen Bestimmung mit CHF 4’500 korrekt berechnet wurde.
Es stellte sich jedoch die Frage, ob sich die Kundin trotzdem auf die Auskunft der Bank verlassen durfte, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen werde. Diese Auskunft war der Kundin mit dem Hinweis, sie sei «informativ», per E-Mail erteilt worden. Wahrscheinlich wollte die Bank statt «informativ» den Betriff «indikativ» verwenden und darauf hinweisen, dass die Auskunft aufgrund der aktuellen Zinsverhältnisse erteilt worden war und bei einem Absinken des Zinsniveaus durchaus eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen könnte. Der Ombudsman war wie die Kundin der Auffassung, dass der von der Bank beabsichtigte Vorbehalt von der Kundin, welche keine besonderen Kenntnisse im Finanzierungsbereich hatte, nicht so habe verstanden werden müssen. «Informativ» bedeutet «zu Ihrer Information» und kann nicht als Änderungsvorbehalt verstanden werden.
Nach Ansicht des Ombudsman durfte sich die Kundin auf die Auskunft der Bank verlassen, aus welcher nicht hervorging, dass je nach Zinsniveau unter Umständen doch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen könnte. Deshalb, empfahl der Ombudsman der Bank, der Kundin entgegenzukommen. Die Bank folgte der Empfehlung und zahlte der Kundin den Betrag von CHF 4’500 vollumfänglich zurück.